以房养老”骗局，公证缘何成众矢之的

　　“以房养老”骗局仍在发酵，不过，司法机关侦办和审判进展的公开消息有限，反倒是公证问题，持续发酵。　　北京市司法局8月14日晚发布通报称，鉴于涉案北京市方正公证处一段时期以来内部管理不善、出现公证质量问题，决定免去该公证处主任职务，调离方正公证处，配合组织调查。方正公证处停业整顿。　　司法部近日印发《关于公证执业“五不准”的通知》，不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证；不准办理非金融机构融资合同公证；不准办理涉及不动产处分的全项委托公证；不准办理具有担保性质的委托公证；不准未经实质审查出具公证书。　　公证缘何成众矢之的　　“以房养老”骗局主要涉及赋予强制执行效力公证、委托公证等，这也是当前司法部门整顿的重点内容。骗局的主要套路是以高息理财诱骗老人抵押房屋借款，声称用该款项投资，借此签订借款合同、房屋抵押合同，经过公证的房屋处分委托书以及具有强制执行效力的债权文书公证书等，而后在房主不知情的情况下运作房屋买卖。　　骗局各方主要包括被骗当事人、打着理财名义的诈骗者、债权人（即借钱给老人的“金主”）、购房者。其中，理财诈骗者在其中扮演的角色是联系金主、用借款理财并全权代理还息等事项。　　在赋予强制执行效力的借款合同中，期限多为一个月，如果老人没有按时还款， “金主”则可以凭借已经签订的合同和公证文书，卖掉房屋或者申请法院强制执行。根据公开报道，金主并没有直接与被骗老人打交道，甚至没有直接出现，多是通过代理人办理相关事项。各方构成一个复杂的网络，其中又包含了多重法律关系。　　不少的案例显示，直到房屋交易完成甚至“清房”，当事老人或家属看到房屋已经过户到其他人名下，才恍然大悟。之所以老人的房屋可以神不知鬼不觉过户买卖，打通房屋交易管理流程，主要是利用经过公证的授权委托书，该委托书一般是“全权代办”，涵盖了交易的所有环节，比如，网签、提款等。　　不过，上述授权书并非不可以撤销，在房屋买卖之前如果发现被骗，老人可以通过公证撤销委托。也有被骗者及时发现撤销委托的情况。但是，由于存在借款关系，被骗老人要么还清贷款，如果还不上，借款人还是可以凭借赋予强制执行效力的债权文书公证，到公证处申领执行证书，向法院申请强制执行，拍卖房产等。　　从法律上看，委托公证与赋予强制执行效力的债权文书公证，本身并没有直接的关联。即使不存在借款合同，签署了全权委托，一定程度就意味着房主“让渡”了房屋处置权，委托代理人依然可能在房主不知情的情况下出卖房屋。不过，这与未能履约借款合同后的强制执行则属于两种不同的法律关系和法律责任。　　根据已有的公开消息，老人被骗的过程大致清楚，诈骗者如何具体操作，则甚为模糊，这也直接影响了法律上的可能定性。首先，理财诈骗者是否与“金主”同谋或合谋，并不十分明确。涉多案嫌疑人广某已被检察院批捕，但是，“金主”等相关人员，并未见采取相关措施。如果二者同谋，则可能共同构成诈骗行为。如果“金主”并不知情，只是履行正常的借款事项，则借款合同等就是合法的。　　其次，购房者与金主、理财诈骗者又是什么关系，虽然有的被骗亲属查找到了购房者与受托者之间的一些关联，但是，认定双方存在恶意串通，需要更充分的法律证据。如果购房者并不知情，属于“善意第三人”，则被骗者追回房产的可能性不会太大。　　最后，由于房屋买卖过户需要较长周期和繁琐流程，除了要由各方执行借款合同的违约条款外，还会有各项登记、核验等，在此过程中，为何被骗者都毫无一点察觉，诈骗者以及各方又是如何操作的，具体的规避措施又是怎样的，是否涉嫌其他违法违规行为，也值得关注。　　公证该当何责　　目前，北京市司法局正对相关公证处2015年以来办理的涉及60岁以上老年人的强制执行公证和委托公证进行专项排查。与此次事件涉嫌诈骗的广某有关的强制执行公证、委托公证共25户、107份公证书，10户到司法局投诉。　　8月14日，北京市司法局发布的通告称，经调查核实，初步认定8户当事人申请办理的公证书，未发现明显违反《公证法》的情形，但在办证流程、告知、送达等环节上有瑕疵；2户当事人是否有权处分其名下房产的事实和证据有待作进一步核实。　　北京市司法局也表示，如果发现公证人员涉嫌犯罪线索和证据的，将第一时间移送司法机关。　　在此之前，8月2日，北京市发布的规范公证办理措施就包括，公证机构为60岁以上老年人办理赋予强制执行效力公证或涉及处分不动产的委托公证时，老年人必须由成年子女陪同，必须进行录像。　　公证法专家、西北政法大学副教授李红表示，根据已经公布的调查情况看，问题主要还是出在了审查环节。包括要求老年人办理公证必须由成年子女陪同等，其实也是从强化审核入手。“新的骗术越来越多，近两年，司法部也一直在强调。怎么识别伪造、骗取公证的行为，最终有赖于审查、把关能力。不过，能力有高有低，责任心有大有小。”　　《公证法》第二十七条规定，公证机构受理公证申请后，应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果，并将告知内容记录存档。　　《公证程序规则》第二十四条规定，公证机构受理公证申请后，应当根据不同公证事项的办证规则，分别审查下列事项：（一）当事人的人数、身份、申请办理该项公证的资格及相应的权利；（二）当事人的意思表示是否真实；（三）申请公证的文书的内容是否完备，含义是否清晰，签名、印鉴是否齐全；（四）提供的证明材料是否真实、合法、充分；（五）申请公证的事项是否真实、合法。　　根据被骗老人与家属的说法，告知义务履行的并不充分，甚至有的老人根本不知道去的是公证处。　　如何强化、细化审查？委托公证和赋予强制执行效力的公证都是传统业务，只不过随着社会发展，业务形态更丰富，并伴随着一些新的骗术。“针对新的情况，应该及时出台新的要求。”李红表示，除了业务素质，道德素质也很重要，比如，有的公证员可能看出一些问题，但是，出于业务收费等考虑，也许会选择睁一只眼闭一只眼。其实都是“老问题了，一直在强调，也是公证最核心，最致命的。”　　司法部近期出台的“五不准”明确要求，公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份，告知冒充他人、伪造证件、骗取公证书的法律责任后果，未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序，不得办理公证。对涉及敏感、重大权益事项的公证申请，应当由有经验的公证人员认真审核。　　公证处可能会承担怎样的责任？中国政法大学公证法学研究中心主任马宏俊教授认为，法律是唯一标准，既不能以当事人的说法，也不能只看公证处的说法。根据《公证法》，如果双方公证是自愿的，且符合法定条件，公证处没有法定理由拒绝做出公证。“公证处有没有明确告知当事人各种后果等，这是事实问题，一旦查清楚，应该及时向外界披露，到底哪些该做的公证处没有做，哪些不该做的，公证处做了，确定了这些，方可进一步明确各自责任。”　　不过，马宏俊也提醒，事实未查清，司法部门就做出强势表态和处罚措施，是否草率，值得权衡。“公证实际上是保障交易安全的，出现问题该处罚就处罚，该赔偿就赔偿，现在直接规定‘五不准’，禁止某些类型的公证，很可能是因噎废食。一如哪个医院出现某类医疗事故就禁止医院不能再做某类手术，医生可以停职，但是医院不能停诊。”　　“虽然一纸文书严惩了公证处，但问题不止于此。关键是受骗者怎样才能保证自己的权益。”马宏俊认为，公证处是否涉及赔偿或怎么赔偿，按照目前有关部门的做法和表态，今后可能也会引发一些棘手问题。　　公证改革何处去　　“以房养老”骗局引发的“公证危机”，正好出现在公证改革的关键时期。此次涉及的全项委托公证和赋予强制执行效力公证，其实也是近年来公证改革中争议较多的话题。　　中国政法大学教授许身健解释，“法院判决、仲裁、强制公证文书等，都是具有强制执行力的文书，法院执行部门只要看到这些，就能强制执行。总体而言，仲裁和公证目前存在的问题都比较大，这其实只是暴露了一个方面。”　　许身健将目前公证存在的主要问题归结为，体制不顺，公证法没有清晰界定公证的根本属性，公证员队伍素质与公证业发展要求不相适应，某些公证员的职业技能与职业伦理差强人意，等等。　　2017年将成为公证体制机制改革的关键年。2017年7月，包括司法部在内的四部委联合发布《关于推进公证体制改革机制创新工作的意见》，要求2017年底前，现有行政体制公证机构全部改为事业体制。　　司法部长张军在8月4日刊发的署名文章进一步解释：为什么还有近三成的公证机构是行政体制，多年来就是改不动呢？首先，是司法行政机关不愿改。因为“管办合一”有巨大的利益在里面，钱在自己的袋子里，潜规则在起作用：人财物都可上下其手。其次，是公证机构不想改。拥有双重身份，既是公证员，又是行政干部，改制之后有压力，适应不了。说到底是“既要帽子、又要票子”，脚踩两条船，企图“两头占”，什么也不愿丢。再有，就是机构编制政策尚不到位，有的可能想改也难，或者是以上情况兼而有之。　　张军说，“公证质量无小事，离开质量谈业务，只能是空中楼阁。近期有些地方陆续出现一些违规公证个案，影响极坏，教训十分深刻，暴露出少数公证员防范意识不强，质量观念淡漠，屡屡突破底线。”　　改革面临的难题不仅限于公证体制本身。由于赋予强制执行效力公证能够节省处理成本，可以不经过诉讼，直接具有强制执行效力，很多小贷公司等很喜欢利用这一点，进入法院的强制执行案件也就越来越多。李红介绍，目前法院与公证机构对于赋予强制执行效力公证也存在认知上的差别。　　“进入法院执行，涉及到法院的执行率，其实并不高，因为法院并不太认可，一定程度可能认为类似公证办的太轻率或者不符合条件等。如果法院不认可，该类公证的效力就会大打折扣，所以，公证处希望与法院合作，强化执行。一旦执行力上去，利润自然会提升。”李红说。　　从类型看，公证赋予强制执行效力的抵押合同能否直接申请法院强制执行，也存在不小争议。2017年6月中国法院网刊发法院人士的案件评述文章，认为此类情况不能直接申请法院执行，应该经过审判程序确定权利进行追偿。各地法院的实务做法也是各有差异。这些问题不仅涉及公证规范本身的含糊，亦与司法体系密切相关。　　从公证本身而言，许身健认为，当前尤其应该严格公证程序，强化公证核实权，细化、严格公证程序。同时，提升公证队伍的素质，逐步提高公证员的任职条件，确保公证人员具有突出的职业技能与优良的职业伦理，并且，建立符合公证行业特点的法人治理结构。　　在一篇介绍法国公证制度的文章中，许身健援引法国教授的说法，“公证人对家庭的作用首先是顾问，他须向客户解释民法、商法、税法的现状，了解客户的个人及财产状况，向客户说明不同方案的优缺点，推荐自己认为的最佳方案。”公众转变对公证的认知，公证机构和人员切实更新理念，公证制度保障经济社会平稳运行的作用才可能更进一步。