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多地启动!居住权登记让“以房养老”更踏实了?

养老动态 05-23

  近日,居住权登记工作在全国各地陆续开展。

  据不完全统计,目前,重庆、安徽合肥、湖北武汉、山东济南、四川成都、湖南长沙、浙江杭州等多座城市已经启动当地的居住权登记工作。湖北武汉自去年7月起开始办理居住权登记,半年内,当地已办理居住权登记330余件。

  事情的源头要从2021年实施的《民法典》说起。

  《民法典》中新设立了一种权利——居住权,规定居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。

  该项权利不仅可以在亲属间设立,也可以在没有亲缘关系的个体间进行。居住权设立后,居住权人在权利生效期间,享有占有和使用房屋的权利,即便房屋产权发生转移,居住权也不受影响。

  也就是说,即使房东(房屋所有人)把房子卖了或者抵押,拥有居住权的住户也能安心居住,不必担心自己被驱逐出去。

  房屋,凝聚着无数中国人的毕生血汗。那么,年轻时努力奋斗攒钱买房,到老了是不是应该让房子为自己提供保障?

  居住权的诞生,不但充分体现了“房住不炒”的总体方针,还将附着在房产上的居住属性和金融属性剥离开来,为“以房养老”提供了极大可能。

  浙江大学经济学院教授柴效武解释道:以房养老,即利用住宅寿命周期和老年住户生存余命的差异,对广大老人拥有的房产资源,尤其是老人死亡后住宅仍然余存的巨额价值,通过一定的金融或非金融机制的运作实现价值流动,为其余存的生命期间,建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。

  通俗理解,即人们在年轻时,用收入扣除消费后的结余购买住宅;到年老收入已不足消费使用时,再将住宅的价值逐期释放,以弥补生活费用的不足。

  可以想象出这样一幅场景:失独老人先为自己设立居住权,再把名下房屋出售或抵押,老人可以在晚年获得一笔收入,借此实现“以房养老”。

  据预测,到2036年我国将有3.8亿人退休,人口老龄化程度持续加深。所以不难想象,伴随着我国老年人口规模继续扩大、养老问题的不断突出,越来越多的老年人未来将更多考虑“以房养老”。

  居住权对老人有什么好处?

  据统计,2021年,我国60岁及以上的老年人口总量超2.67亿,“十四五”期间预计将超过3亿。面对如此庞大的老龄群体,设立居住权,从分解房屋所有权入手,盘活系着在房屋产权上的资金,释放出经济活力,也成为社会保障体系之外强有力的辅助措施。

  居住权可以与产权分离。按照合同约定或者遗嘱,向登记机构进行登记设立,产权人可以将房屋的居住权给自己的父母、朋友、同事、离异配偶、保姆等任何人,居住权登记年限可以超过20年。

  居住权的出现,还不仅是让特定群体居有定所。对于失独老人等为代表的社会特殊群体,缺乏养老资金,唯有一套自己居住的房屋,卖掉的话又会颠沛流离。居住权的设立,就为这部分老年群体提供了“以房养老”契机。

  又如居住权可以使“以房养老”政策有效落地,老人可将自己住宅转让给融资机构取得对价的同时,在该住宅上设置居住权,保证自己的居住权益,实现“以房养老”安享晚年的目的。而对于其他老人来说,居住权的出现,让他们养老生活又多了一道坚实的物质屏障,也是利大于弊。

  不动产居住权证封内

  举个例子。父母拿出毕生积蓄给儿子买房,房本写儿子儿媳的名字,若是哪天和儿子闹矛盾,儿子要赶老人走,而老人因为没有任何保障,只能被迫离开。但是,如果老人拥有房屋的居住权,无论儿子儿媳怎么处理这套房屋,也不影响老人继续住在这套房子里。

  还有一种情况。比如电视剧《都挺好》苏大强面临的困境——丧偶老人黄昏恋。很多老人子女都担心,半途中杀出来的“后妈后爸”是冲着老人财产来的,一旦房子到手,立刻对老人不管不顾。但是,万一“黄昏恋”有真爱呢?

  有了居住权,“黄昏恋”可以更纯粹。

  老人可以将房屋所有权留给子女,与此同时,为“老来伴”设置居住权,保障其居住权益。

  再有,比如老人有一套房但有2个儿子,小儿子已经购买自住房屋,大儿子无自住房屋与老人共同居住并照顾老人,按法律规定2个儿子享有平等的继承权,并且兄弟俩大概率会将房屋变卖分钱。

  问题来了,大儿子分的钱不够买房,一家大小怎么办?别慌,这个时候如果老人分配继承的时候让大儿子享有居住权,那么对他们一家是一种有效保障。

  再比如,你有一套房子但没什么收入,又想要提高下生活质量需要钱,那你就可以将房子分成交权和居住权,将产权按市场价折价后出售套现,自己享有居住权一直住在这房子里。

  作为受到法律保护的权益,要用好这项用益物权,就得遵守最基本的“游戏规则”。

  设立居住权有严格的程序性,应采用书面形式订立合同,并及时申请登记。对于不动产,登记是必不可少的程序,而《民法典》也规定了,“设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记”“居住权自登记时设立”。

  而且,居住权因人而设,故而不得用于生活居住以外的用途,不得转让、继承、抵押,没有事先约定,不能将住宅出租,等等。

  不动产居住权证封面

  显然,居住权的存在,能够保障部分弱势群体的权益,但也必然对房地产市场带来相当影响。

  居住权让房产交易变得更加复杂

  未来房产交易,考虑到居住权的存在,必然有很多新的问题需要打通。

  一是房屋市场价值不及预期

  不少人担心设置了居住权的房屋,根本没有人愿意去买。原因很简单,大多数购房原因都是“居住”,即使是出租,房东也享有全部收益。但是,居住权出现后,房东很可能连房租也收不着。这样一来,房子价值会因为居住权的剥离被消减,甚至居住权的设立反而对房屋出售造成阻碍。

  此外,大多数老人居住的房子都是老旧房,小区各种设施也偏落后;再加上“延期入住”这个因素,想必大家购买意愿更低了。

  设置了居住权的房子,有人愿意接盘吗?既然找不到下家,“以房养老”难免有“空中楼阁”之嫌。

  二是交易成本大幅增加

  过去房产交易,只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来,房产查册,还要看是否存在“居住权”,一旦存在居住权,房产交易就极其复杂。

  毕竟,居住权与所有权分离,两者同属用益物权,权益关系相当。居住权的到来,相当于给房产加上新的“负担”,有了“负担”之后,房产交易必然受到影响。

  这与租赁关系有着明显不同。虽说“买卖不破租赁”,但租赁只是合同关系,最高租赁期限不得超过20年,且存在房屋收益,即便法拍房存在长期租赁合同,也不是无刃可解的。但居住权的时间期限,理论上可以无限长、直到去世才会消失。同时,居住权无偿是原则、有偿为例外,不约定就不会存在租金收益。

  再加上,二手房交易,买家处于信息差的弱势,信息本就不透明。如若中介联合卖家欺瞒房屋存在居住权设置的事实,而买家亲自去跑、去调查房屋所有权信息费时费力,凭空增添了好多环节,无比麻烦。

  这种情况下,买新房它不香吗?

  三是房屋附属权责归属尚不明确

  我们都知道,一套房子,它上面附带的价值不止居住和钱财,还有其他的一系列权益和责任,比如:学位、户口、税费等等。现如今一套房子的物权被拆解,那么,这些附属的权责又该如何划分?

  举个例子,居住权与所有权分离,那么新设居住权的房子,其入学权益、落户权益归谁所有?

  未来一旦开征房产税,到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳?

  一些老赖借“居住权”逃避债务,以“唯一一套房子不得被执行”为由耍赖,在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁?

  ……

  以上种种问题,都有待司法解释进一步细化明确。而法律的真空地带,权责就难免出现混乱。

  好了,说了这么多,随着各地陆续开展居住权登记,新用益物权已经照进了现实,也将在应对老龄化、维护社会稳定等方面发挥不容低估的作用。

  无论如何,未来房产交易,必须考虑到居住权的存在,这是房产交易最不容忽视的变量。因而在现实操作层面,还需要为居住权设立、取消、衔接等畅通渠道,增强吸引力,让老人“以房养老”更安心。

  居住权能让有房的老人“老有所依”吗?我认为,未来可期。

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作者:    文章来源: 新浪房产

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