“城心养老”掀热潮，“保险+养老社区”是门好生意吗？

多家保险公司已在上海落地养老社区，布局城市中心养老。业内预计，城市康养床位的需求量到2030年将迎来一波激增。

走进太保家园普陀国际康养社区，上海海派风情建筑印入眼帘，搭配老上海复古红砖、四坡屋顶、石库门、苏州河等元素，三层低密度社区，兼具私密与宁静，为长者们提供了老上海的美好康养生活。

“目前已有21位长者入住，预计到2030年需求量会激增。”太保家园上海普陀国际康养社区总经理龚苗向《国际金融报》记者介绍，康养社区用地约1.7万平方米，床位共288个，于9月28日正式开业。

记者了解到，今年以来，已有中国太保、中国平安、大家保险、国华人寿等保险公司在上海落地养老社区，且都聚焦城市中心养老。

“城心养老”渐热

上海是国际金融中心，也是全国重度老龄化城市，同时也是养老金融要素集中的城市。

中国太保在上海布局了“一城三园三养”模式，即上海普陀康养社区、上海崇明颐养社区与品质型普惠养老社区的上海静安项目，三个社区形成错位发展。

今年9月，太保家园普陀国际康养社区开业启动，成为中国太保首个投入运营的、以康复护理业态为主的养老社区，主要面向高龄客群，提供从长期护理到短住照护的康养解决方案。

该社区位于距上海市中心约10公里，20分钟车程即可到达核心商圈。如果选择地铁出行也非常方便，距离13号线丰庄站仅800米。周边商业配套成熟，环境优雅，景观资源丰富。毗邻苏州河，东侧紧邻建德公园。15分钟内可到达三级医院普陀区中心医院，还与华东医院、太保体系广慈互联网医院进行了紧密的医疗合作。

11月初，大家保险集团“大家的家”上海静安城心社区落子，项目择址上海市静安区中兴路，位于静安区内环里，紧邻上海站，周边生活氛围浓厚、配套设施齐全。社区总建筑面积超1.5万平方米，设有近200间房、300张床位。这也是大家保险落地的第13家城心医养社区，也是首次将“临近医疗，亲近子女，更近人间烟火”的城心医养服务惠及沪上。

10月，国华人寿旗下首家旗舰康养社区体验中心正式对外开放，也是国华人寿布局养老板块的首个项目。国华·合悦家上海普陀国际康养中心位于普陀区桃浦智创城，外环内、中环边，南侧紧邻规划中的三甲医疗中心，车行8分钟可达德济医院、天佑医院，步行5-10分钟可达桃浦中央公园。按照规划，该项目有望在2024年正式开业运营。

今年2月，中国平安推出的聚焦城市中心养老的“上海颐年城”项目，已正式在上海静安区落地。该项目选择上海的核心地段静安区常熟路8号，总建面约3.5万平方米，配置270余套55套自理型公寓、多套及护理型公寓，毗邻衡山路、静安寺、南京西路等核心商圈，以及瑞金、中山、华山、华东等一流医院资源。

在日前举办的第二届中国保险养老融合与发展论坛上，上海市商务委员会副主任张国华指出，加快城心社区的养老模式发展，为上海居民提供更丰富的养老产品，能够稳定上海居民的消费预期，提高上海居民的消费倾向，促进上海经济进一步加快构建以内需为主的新的发展格局，推动上海经济持续、健康、快速发展。

“理想的养老模式应该是多元化、多层次的，以满足不同老人的需求。在满足基本生活需求的基础上，关注老人的偏好和心理需求，才能实现老人的美好生活，推动整体经济社会的发展。”北京大学经济学院副院长锁凌燕表示，“9073”养老模式，即居家（占90%）、社区（占7%）、机构（占3%）共同发力的模式，描述了养老需求多元化的场景。

未来或“一床难求”

按照“南北呼应、东西并进、全国连锁、全龄覆盖”的发展思路，截至目前，中国太保旗下“太保家园”系列产品全国已落地12园，完成了对长三角、珠三角、京津冀的强化布点。

太保家园共三条产品线，分别是城郊型国际颐养社区、城市型国际康养社区和度假型国际乐养社区，为长辈构筑一个全龄覆盖的享老生态圈。

“区别于颐养社区和乐养社区，康养社区可以直接购买服务，按照护理级别不同，价格也有所差别，平均下来一个老人花费在2万元/月，包含床位费、护理费、餐费，五年120万元左右。而购买相应保单则可获取保证入住或优先入住权利。”龚苗告诉记者，从目前情况来看，入住率还较低，预计到2030年，50后第一代婴儿潮时期出生的人到了75岁、80岁，需要被照顾了，对城市康养床位的需求量就会激增。

龚苗还给自己定了一个“小目标”，在2025年实现现金流打平，能基本覆盖水电成本、智能化设施先期投入和维护成本，以及人力成本等。要实现这个目标，入住率需达到70%，即288张床要住进200个老人。等到入住率达到80%，整个康养社区的运营就可实现5%-10%的微利。

她同时补充称，目前集团并没有特别去拼成本，毕竟康养社区运营初期还是一个不断投入的过程，但其对于主业的赋能作用是很大的，可通过保险产品、养老服务抓手去提升品牌价值等。

一般而言，建设运营养老社区，多以保险对接养老社区业务，不仅可以通过吸引老年客户入住，获取运营收益，还能带动保险主业的发展，促进养老保险产品、其他相关保险产品的销售，拉动寿险保费增长。

大家保险集团透露的数据显示，2022年，大家保险城心医养社区贡献标准保费同比增长超过70%，意味着大量的长周期资金，让企业形成了更加稳定的现金流。据其预测，城心医养社区内部收益率能达到3.5%左右，属于中等收益标准的投资品种。

信达证券表示，截至2022年底，市场上已有13家保险机构投资近60个养老社区项目，主要有重资产投入模式（代表企业：泰康保险）、轻资产投入模式（代表企业：大家保险）、轻重结合模式（代表企业：中国太平）三种。